Rencontre avec notre service Urbanisme

Quels sont le rôle et les missions de notre service Urbanisme ?

Dans un premier temps, nous analysons tous les terrains qui nous sont proposés à la vente. À l’aide de nombreux outils – comme Géoportail, les prises de vues aériennes, le PAG et tous les documents mis à disposition par les communes – nous évaluons les risques, les contraintes, la faisabilité et la constructibilité. Grâce au PAG (plan d’aménagement général), nous estimons quel type de construction – des maisons, des résidences, des bureaux – et combien de mètres carrés nous pourrions réaliser, si nous pouvons construire tout de suite ou si le terrain est situé sur une zone différée (ce qui veut dire qu’on ne peut rien y faire pendant une certaine durée). Ensuite, notre service Assets décide d’une éventuelle proposition d’achat et établit un business plan. 

Notre mission première est surtout d’accompagner le développement de PAP (plan d’aménagement particulier), de coordonner l’ensemble des interlocuteurs – bureaux d’architectes, urbanisme, environnementaux, État, communes et autres propriétaires s’il y en a – de définir le concept et d’assurer son bon déroulement jusqu’à son adoption.

L’objectif d’un PAP est plus précis. Il vise à proposer un projet d’urbanisation concret pour une zone. Ce plan, qui est propre à chaque développeur, est le fruit d’un long dialogue avec la commune.

Comment se déroule le développement d’un PAP ?

Pour chaque zone, le PAG indique la densité, le nombre et le type de constructions. Notre objectif est donc d’exploiter le maximum de surface disponible tout en proposant des biens répondant aux besoins du marché. 

Dès que nous avons une première ébauche, nous rencontrons la commune pour lui présenter notre intention et commencer à travailler avec les différents services, l’urbanisme en premier lieu pour connaître sa vision du quartier. Très vite, nous consultons le service Circulation qui va nous indiquer comment y est envisagée la circulation, s’il est prévu par exemple d’y mettre un arrêt de bus.

Développer un PAP, c’est un dialogue permanent avec la commune. Il est donc essentiel d’avoir une bonne lecture du PAG et une bonne relation avec nos interlocuteurs afin de proposer un projet pertinent qui réponde à toutes les réglementations et attentes.

Combien de temps faut-il pour élaborer un PAP ?

Autrefois, cela pouvait prendre deux à trois ans. L’échelle temporelle est aujourd’hui bien plus longue. Déjà en raison de l’envergure des projets qui est plus importante. Le Parc de Cessange par exemple, sur lequel nous travaillons depuis six ans, fait 13 ha pour 1.000 unités d’habitation. Celui des Rives de l’Alzette fait 20 ha pour 800 logements. Ce sont des quartiers entiers. Les délais réglementaires sont aussi assez longs et se comptent en dizaines de mois. 

Quels sont les freins rencontrés ?

Ils sont nombreux. Il y a les échéances et les calendriers politiques, les interlocuteurs qui changent et qui peuvent apporter un point de vue différent, les études complémentaires à effectuer. 

C’est un travail minutieux, nous devons consulter tous les services communaux et beaucoup d’autres interlocuteurs : les voiries, la circulation, l’hygiène, l’assainissement, l’eau potable, les réseaux, les parcs, les pompiers... Cela aboutit à la signature de la convention qui régit la rétrocession de ces infrastructures à la commune.

Quelle place occupe le volet environnemental dans l’élaboration d’un PAP ?

La dimension écologique occupe une position centrale dans le développement de nos projets. Dès le départ, nous identifions les biotopes existants pour les conserver au maximum tout en proposant des mesures concrètes. Cela permet de répondre aux réglementations, d’anticiper des études complémentaires et donc d’optimiser le déroulement du processus.

Pouvez-vous nous expliquer le concept écologique proposé pour le PAP Parc de Cessange ?

Le PAG régissant le Parc de Cessange englobe diverses zones, chacune dédiée soit à un parc, des habitations, soit à des ensembles mixtes comprenant des commerces/services ou des bureaux. Notre approche repose sur l’intégration harmonieuse des éléments naturels du site. Par exemple, nous avons pris la décision de maintenir une grande haie afin de favoriser la gestion naturelle des eaux pluviales, les orientant vers le ruisseau. Il y a aussi un grand arbre que nous avons souhaité préserver. Il y a une forte notion d’espaces partagés, notamment avec l’aménagement de jardins maraîchers. Une portion significative des toitures sera également végétalisée et équipée de panneaux photovoltaïques.

Quant au parc, qui occupe un tiers de la superficie du PAP, il fera l’objet d’une rénovation complète avec la plantation d’arbres, la création de nouveaux chemins, de pontons, ainsi que la mise en place de nichoirs. Nous sommes fiers de ce concept et sommes impatients de le concrétiser !